Reit фонды недвижимости: 4 особенности фондов для инвестора

Почему компании может быть выгодно классифицироваться как REIT

Как видите, для того, чтобы компания была классифицирована как REIT, необходимо выполнить несколько довольно строгих требований. Так почему же многие связанные с недвижимостью компании стараются преодолеть эту проблему?

Добиваться статуса REIT компании побуждает один очень важный мотивирующий фактор, и он связан с налогами.

В частности, REIT не рассматриваются налоговыми органами как обычные корпорации. Если компания квалифицируется как REIT, она не платит корпоративный налог вообще, независимо от того, сколько прибыли она получит. Даже если прибыль REIT исчисляется миллиардами, налоговым органам не достанется ни цента из них.

Именно поэтому 90% прибыли идёт акционерам. Поскольку REIT обязаны отдавать большую часть своего дохода, они рассматриваются как предприятия сквозного типа и подлежат налогообложению только на индивидуальном уровне.

В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна заплатить корпоративный подоходный налог, который в настоящее время имеет фиксированную ставку в 21%. Затем, когда прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов, она облагается налогом на дивиденды на индивидуальном уровне. Таким образом, однократное налогообложение является огромным преимуществом REIT.

Загвоздка только в том, что дивиденды REIT обычно облагаются налогом по несколько более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, и налоговая структура может быть довольно сложной, как мы увидим позже. Тем не менее, это одно из важнейших преимуществ для REIT и их инвесторов.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

Отличный выбор для большинства начинающих инвесторов – фокус на США и покупка паев/акций крупнейших публичных компаний. VNQ находится в верхней части списка и предоставляет широко диверсифицированные вложения при очень разумном коэффициенте расходов. В то время как его основной целью является высокий доход, инвесторы могут также наблюдать повышение общей стоимости.

Фонд отслеживает индекс, который является индикатором эффективности REITs; конкретные акции, которые он держит, являются частью индекса MSCI US REIT, и они взвешиваются таким же образом, как и в рамках самого индекса. Топ-5 вложений обычно включает крупнейших операторов REITs, в том числе таких игроков этого рынка, как Simon Property Group (SPG), Crown Castle International (CCI), Prologis (PLD), Public Storage (PSA) и American Tower (AMT).

  • Средний объем:  4 591 904
  • Чистые активы:  $59,433 млрд
  • Коэффициент P/E (TTM): 7,16
  • Доходность:   4,29%
  • Доходность по отношению к предыдущему периоду:  0,49%
  • Коэффициент расходов (чистый):   0,12%

к вопросу о падении спроса ,оператор 100 торговых центров обанкротился

    • 17 июня 2021, 23:02
    • |
    • Дмитрий

Washington Prime Group  подал заявление о банкротстве. Компания получила 100 миллионов долларов финансирования для повседневных операций, пока она проходит через этот процесс.
акции Washington Prime Group упали примерно на 50% при открытии, торгуясь в районе 2 долларовСогласно судебным документам Южного округа Техаса, инвестиционный фонд недвижимости, которому принадлежит более 100 торговых центров, имеет активы на 4 миллиарда долларов и долги на 3,5 миллиарда долларов.

не так давно полегли CBL & Associates Properties(108 объектов недвижимости общей площадью более 68,2 миллиона квадратных футов в 26 штатах) и Pennsylvania Real Estate Investment Trust(Компания владеет долями примерно в 26 торговых объектах)

Классификация

Итак, если вы решили инвестировать в REIT фонды через биржу, следует различать два вида.

  1. Долевые (Equity REITs) составляют 90% от рынка REIT. Они занимаются покупкой, продажей и сдачей в аренду объектов жилой и коммерческой недвижимости. В этой статье речь пойдет именно о них, поскольку второй вид мало распространен ввиду невысокого доверия инвесторов.
  2. Ипотечные (Mortgage REITs), составляющие 10% от рынка. Эти фонды покупают закладные у банков и получают доход в виде процентов по займам. После кризиса 2008-2009 годов интерес мировых инвесторов к такому виду вложений значительно снизился.

Итак, долевые фонды классифицируются по секторам объектов недвижимости:

  • офисные здания;
  • промышленные объекты (предприятия, склады и др.);
  • торговые объекты (магазины, торговые центры);
  • гостиницы, базы отдыха;
  • дома, коттеджи, квартиры и апартаменты для постоянного или временного проживания;
  • здравоохранение (больницы, поликлиники, медицинские лаборатории);
  • лесные угодья;
  • развлекательно-досуговые объекты (театры, кинотеатры, рестораны, казино и др.);
  • другие объекты инфраструктуры.

Достоинства REIT фондов и инвестиций в них

У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.

  • Доступность. Вам не нужно быть долларовым миллионером, чтобы стать совладельцем крупного отеля или сети торговых центров в Европе. Достаточно внести любую комфортную сумму и нажать кнопку «Купить» в приложении своего брокера. Для примера: компания Welltower Inc., которая входит в индекс S&P 500 и вкладывается в объекты здравоохранения, продает свои акции по 58 долларов за штуку. Акции Simon Property Group – мирового лидера, занимающегося коммерческой недвижимостью, можно купить за 68 долларов.
  • Высокие дивиденды. Для получения налоговых льгот фондам необходимо направлять на выплаты акционерам не менее 90 % своего дохода. В итоге вкладчики получают неплохое вознаграждение за владение акциями REIT каждый месяц или раз в квартал.
  • Ликвидность. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны чем физические объекты. Ценные бумаги можно легко и быстро купить или продать, получив деньги в течение пары дней. Если сравнивать этот процесс с продажей физической недвижимости, то здесь может пройти как минимум несколько недель, при условии, что цена будет заметно ниже рыночной.
  • Возможность частичного снятия средств. Если Вы владеете квартирой и Вам срочно понадобились деньги, придется продавать весь объект целиком. В случае с фондом недвижимости можно продать акции ровно на ту сумму, которая сейчас необходима.
  • Защита от инфляции и экономических потрясений. Стоимость аренды повышается с каждым годом на величину инфляции, вслед за этим растет и доходность REIT фондов. Кроме того, мировые кризисы обычно не так сильно действуют на сферу недвижимости.
  • Средство диверсификации. Фонды инвестируют сразу в несколько объектов недвижимости, это могут быть даже десятки, а то и сотни объектов из разных стран и секторов экономики.

REIT: налог на дивиденды

Сами REIT освобождены от уплаты налогов, но владельцы REIT должны оплатить налог с полученных дивидендов. Базовая ставка – 30%. Любой брокер является вашим налоговым агентом и сам платит за вас налоги, то есть вам (как правило) не нужно ничего делать самостоятельно. Вы получите дивиденды уже за вычетом налога. 

У брокера Тинькофф есть возможность заполнить декларацию W-8BEN и снизить ставку налога на обычные акции американских компаний до 13%, из которых 10% американская сторона вычтет самостоятельно, а 3% вам придется доплатить. Но на REIT это не распространяется. 

Вот сравнение выплаченных дивидендов у российского и зарубежного брокера по одному и тому же REIT – Realty Income.

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения. Ключевые особенности REIT:

  1. Не платят налог на прибыль.
  2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
  3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
  4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

Почему бывает сложно выбрать фонды недвижимости REIT

Для выбора фонда недвижимости REIT важно изучать информацию, кредитные рейтинги, искать и читать нужные ответы, пересчитывать показатели. У многих нет на это желания, времени, возможностей

Хотите знать больше по этой теме? Приходите на бесплатный интенсив по REIT.

Мы создали 2 портфеля фондов REIT и инвестировали туда по 1 млн, всего — 2 млн рублей. Также мы регулярно (каждую неделю) пополняем их на сумму не менее 500 долларов. 

Первый портфель — Пенсионный, рассчитан на инвесторов, не готовых к риску. Туда входят только крупные, надежные и проверенные фонды. Это такая “несгораемая пенсия”, поэтому здесь мы смотрим на показатели выплаты инвестиций.

Портфель Ядро — чуть более рискованный, но более интересный исходя из потенциала заработка. Но в определенные моменты времени мы готовы к колебаниям и просадкам, поскольку он состоит в основном из Small Cups, о которых мы говорили выше. Сегодня туда входит 19 фондов.

Доходность этих портфелей на текущий момент — практически одинаковая. При этом практически все купленные нами активы растут в цене.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды – это профессионально управляемые объединенные инвестиции, которые вкладываются в различные инструменты, такие как акции и облигации. Инвесторы приобретают доли или паи паевых инвестиционных фондов, которые покупаются или выкупаются по текущей стоимости чистых активов фонда (СЧА). СЧА рассчитывается один раз в день и основывается на ценах закрытия ценных бумаг в портфеле фонда. (Подробнее см.: Риски фондов сектора недвижимости.)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости обычно инвестируют в акции REIT, акции, связанные с недвижимостью, или их комбинацию.

Что такое REIT?

На Западе придумали такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Почему REIT фонды недооценены

Часто люди недооценивают REIT фонды, потому что их показатели работы не кажутся им достойными внимания. Например, есть крупный фонд Realty Income с очень внушительным сроком окупаемости вложений — сорок лет. Для многих потенциальных инвесторов это чересчур много. При этом размер выплаченных дивидендов у компании составляет 188%.

Настоящая причина большого срока окупаемости на бумаге — в особенностях налогообложения. Дело в том, что по нормам списание амортизации мат. активов происходит из прибыли. Если у фонда внушительный пул недвижимости, получается очень значительная сумма амортизации. В итоге мы видим на балансе цифру чистой прибыли за вычетом этой суммы. Но хотя на бумаге эти деньги списали, по факту они остались на месте.

Вернув в расчет списанную сумму, можно посчитать Funds From Operation (FFO). В таком случае срок окупаемости составит лишь 18 лет — для фонда со значительной капитализацией это вполне приемлемый показатель, тем более с учетом высокого процента выплат от прибыли — 82%. 

Еще один важный плюс — отсутствие дополнительных расходов на налоговые отчисления, текущий ремонт, страховые взносы и т.д. Все эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

Крупные фонды недвижимости

Самые крупные провайдеры ETF фондов в Америка владеют своими REIT фондами:

  • Real Estate Select Sector SPDR Fund;
  • Vanguard Real Estate ETF;
  • iShares открыл целых 8 различных фондов.Полный список ETF фондов от iShares: -IYR iShares U.S. Real Estate ETF; -REET iShares Global REIT ETF; -ICF iShares Cohen & Steers REIT ETF; -USRT iShares Core U.S. REIT ETF; -REM iShares Mortgage Real Estate ETF; -REZ iShares Residential and Multisector Real Estate ETF; -IFGL iShares International Developed Real Estate ETF; -WPS iShares International Developed Property ETF.

Под управлением подобных фондов находятся миллиарды долларов. 145 миллионов американцев инвестируют деньги в REIT фонды.

Крупные фонды недвижимости

Что такое REIT?

REIT – это Real Estate Investment Trust, фонд зарубежной недвижимости с особым налоговым режимом, позволяющим не платить налог на прибыль. Такие компании сдают недвижимость на долгосрок (у них договора сроком от 10 лет), причем ставка аренды увеличивается на 2% ежегодно. Дополнительно арендаторы оплачивают все расходы: обслуживание, налоги, страхование недвижимости. За счет этого REIT – один из лучших секторов для пенсионной недвижимости. У нас в портфеле есть компании из этого же сектора, которые платят высокие дивиденды в долларах и еще растут в цене.

Ключевые особенности REIT:

  1. Как минимум 75% дохода такой фонд должен получать с недвижимости
  2. Как минимум  75% средств он должен вкладывать в недвижимость
  3. REIT обязан выплачивать не менее 90% прибыли своим акционерам. 
  4. Особый налоговый режим. 

Поэтому REIT – один из лучших активов для инвесторов на протяжении последних 50 лет.

Основные отличия REIT фонда

Самым главным и привлекательным отличием для инвестора является то, что REIT фонд обязан не менее 90% полученной прибыли распределять между инвесторами путем выплаты дивидендов. Выплаты дивидендов фондами обычно проводятся не реже 4 раз в год.

За счет этого инвесторы регулярно получают на руки живые деньги, которые могут реинвестировать или использовать для других целей. Вторым очень важным отличием фонда является то, что не менее чем 75% вложенных денег должны быть инвестированы в недвижимость и то, что с нею связано. Фонд не может использовать денежные средства для решения своих проблем, не связанных с недвижимостью.

Основные отличия REIT фонда

REITs, как защита от инфляции

    • 20 февраля 2021, 18:34
    • |
    • Alexey Levin

Как защитить деньги от инфляции, когда акции переоценены, а депозиты/облигации имеют отрицательную доходность с учетом инфляции?Один из лучших вариантов сегодня — это REITs или Real estate investment trusts. Это торгуемые на бирже инвестиционные трасты, владеющие огромным портфелем недвижимости. Каждый отчетный период, обычно раз в месяц или раз в квартал, REIT обязан распределять бОльшую часть прибыли среди владельцев долей. За последний год я проанализировал сотню биржевых трастов и предлагаю несколько интересных вариантов, куда можно безопасно припарковать кеш на долгие годы:
1) American Tower Corporation (AMT) — крупнейший в США и в мире владелец вышек сотовой связи. Компания является бенефициаром роста мобильного трафика и будущего перехода на стандарт 5G.( Читать дальше )

Два основных типа REIT

Прежде чем двигаться дальше, давайте потратим минуту на то, чтобы обсудить две различные классификации REIT. Как мы увидим позже, REIT могут специализироваться на множестве разных типов активов, но все могут быть отнесены к одной из двух категорий.

Во-первых, это долевые REIT – разновидность инвестиционных трастов недвижимости, основной деятельностью которых является владение недвижимостью и сдача её в аренду. Например, REIT со специализацией по торговым центрам или домам престарелых будет рассматриваться как долевой REIT. Далее будет подразумеваться, что термин REIT относится именно к долевому типу, если не указано иное.

Во-вторых, это ипотечные REIT, которые инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и другие связанные с ипотекой активы. В общих чертах, эти компании заимствуют большие суммы денег по низким краткосрочным процентным ставкам и используют эти деньги для покупки ипотечных кредитов на 15-30 лет с более высокими ставками.

Разница между выплатами по займам и процентным доходом, выплачиваемым по ипотеке, является их маржей прибыли. Этот тип инвестиций сильно отличается от долевых REIT – на самом деле, они даже не считаются инвестициями в сектор недвижимости. Ипотечные REIT относятся к акциям финансового сектора, так же как акции банков и страховых компаний.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости одновременно владеют недвижимостью и ипотечными активами – они известны как гибридные REIT. Однако подавляющее большинство REIT относится либо к одному типу, либо к другому.

Как инвестировать в REIT-фонды

В Америке и других государства фонды REIT очень популярны. Их, как правило, используют накопления денег при выходе на пенсию.

Россияне могут инвестировать в REIT-фонды, если:

  • получить статус «квалифицированный инвестор» и иметь выход на зарубежные биржи;
  • открыть счет в зарубежной брокерской компании и торговать на любых платформах мира.

Расскажем, где и как купить REIT россиянину. Вариантов купить фонды REIT в России несколько. Это можно сделать, если:

  1. Воспользоваться помощью иностранных брокеров. Нужно найти площадку, работающую с российскими инвесторами, например, Interactive Brokers и купить фонд.
  2. Открыть бесплатный счет у российского брокера, имеющего выход на СПб биржу (например, Тинькофф). На СПб бирже REIT-фонды продаются в разделе «Недвижимость».
  3. Воспользоваться российским аналогом REIT-фондов – специальными ПИФами.

Это вся информация.

Ставьте статье оценки, комментируйте, рекомендуйте публикацию к прочтению в соцсетях. Подпишитесь на рассылку блога.

До скорого!

REIT Sector Daily Trend

Want to know how a particular REIT sector is trending during the current trading day? The table below is updated every 15 mins using the average latest price of the top REITRating REITs in each sector compared to the average previous trading day closing price of the same REITs. Note: This table is meant to give a high-level idea of how each REIT sector is trending during the trading day. We cannot guarantee the accuracy of the data and trend.

Last update: 2021-09-24 15:45:14 PST

Sector Trend Change Current Average Price Previous Close Average Price
Data Centers 4.482% $194.14 $185.81
Health Care -1.700% $32.68 $33.24
Hotel -0.666% $42.50 $42.79
Industrial -1.066% $71.15 $71.92
Infrastructure -1.606% $127.79 $129.88
Mortgage -0.056% $17.89 $17.90
Office -0.917% $74.38 $75.07
Residential -1.013% $133.68 $135.05
Retail -1.207% $49.91 $50.52
Self Storage -1.428% $111.33 $112.95
Specialty -0.693% $60.01 $60.43
Timber -0.691% $34.86 $35.10

Как выбрать REIT

При выборе следует руководствоваться критериями:

  • ставка дивидендов;
  • доступность (для российского инвестора бумаги можно купить напрямую на бирже или у иностранного брокера);
  • издержки;
  • доходность компании в сравнении с показателями индекса в динамике;
  • мультипликаторы доходности денежных потоков.

На двух последних пунктах остановимся более подробно.

Сайт Национальной ассоциации риэлторов США (NAREIT) постоянно публикует списки ценных бумаг фондов недвижимости. Для анализа можно использовать бенчмарки (индексы недвижимости, рассчитываемые FTSE Russell) или обзоры финансового холдинга JP Morgan Chase.

Это то, что касается сравнения REITs с другими активами. Далее мы сравниваем доходность фонда с показателями индекса. Вот пример:

Возьмем популярный REIT – American Tower (AMT) и посмотрим на его график доходности по годам:

А теперь взгляните на график индекса FTSE NAREIT Composite:

А показатели всех индексов в цифрах можно найти на сайте FTSE:

Теперь поговорим о мультипликаторах, на которые стоит обратить внимание. Их всего три:

  1. FFO (Funds from operations) – показатель денежного потока для компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Рассчитывается он так:

\

​\( ЧП \)​ – чистая прибыль по компании в целом (прибыль от всех видов деятельности);

​\( А \)​ – амортизация активов;

​\( П(пр) \)​ – прибыль от продажи объектов недвижимости.

Данные можно получить из финансовой отчетности.

Рассчитаем FFO для REIT American Tower по годам на основании исходных данных с использованием таблицы Excel:

Наименование показателя 2017 2018 2019 2020
FFO 5,85 6,50 7,25 7,51
Валовая прибыль 2,89 3,15 3,59 3,94
Чистый доход 1,24 1,24 1,89 1,69
EBIT 2,25 2,38 2,83 3,12
EBITDA 3,97 4,49 4,60 5,00
  1. FFO/s – денежный поток на одну акцию. Для его расчета необходимо знать количество выпущенных акций.

  2. P/FFO – отношение рыночной стоимости акций к величине денежного потока. Здесь необходим показатель рыночной стоимости. Я взяла для расчета максимальные значения за каждый год.

Наименование показателя 2017 2018 2019 2020
P/FFO 11,194767589744 11,374598123077 14,726550662069 17,206398215712
FFO 5,85 6,50 7,25 7,51
Количество акций 428820000 441060000 442890000 444330000
FFO/s 0,000000013642 0,000000014737 0,000000016370 0,000000016902
Рыночная стоимость одной акции 0,000000152720 0,000000167630 0,000000241070 0,000000290820
Рыночная стоимость всех акций (P) 65,4893904 73,9348878 106,7674923 129,2200506

Налоговые последствия инвестирования в REIT

Предположим, вы купили REIT у иностранного брокера или на Санкт-Петербургской бирже. Следовательно, вы вложились в американский актив и получили первые дивиденды. Какие налоги нужно с этого уплатить?

По американскому законодательству, фонд перечисляет деньги акционерам после уплаты налога в размере 30%. То есть, фактически, ваши дивиденды уже были уменьшены на эти 30% – REIT заплатил налог в казну США за вас. Это правило действует, если вы купили бумаги у иностранного брокера.

Но не все так просто. Поскольку доход вы получаете на территории России, далее вступает в действие российское законодательство. А согласно ст. 224 НК РФ, налог на дивиденды составляет 30% для нерезидентов РФ. Но вот REITs под это правило почему-то не подпадает – для их держателей 30% взимается независимо от резидентства.

Далее, при продаже бумаг взимается стандартный налог по ставке 13%. Удержание осуществляется следующим образом:

  • если вы купили REIT в России через американского брокера – он удержит сразу 10% при совершении сделки, а вам остается доплатить 3%. И не забудьте указать, что 10% удержано брокером при заполнении 3-НДФЛ (Приложение 2);
  • если вы купили бумаги на Санкт-Петербургской бирже – 13% удержит российский брокер.

Налоговая база исчисляется в рублях с учетом валютной переоценки.

Таким образом, налогообложение делает ETF на REIT не сильно выгодным для инвестора. В связи с этим график цен на ETF (обозначен свечами), отстает от цен на недвижимость (красная линия):

Как инвестировать в REIT в России

В РФ REIT-фонды лишь начинают развиваться, но способы подобных коллективных инвестиций уже имеются. При этом необходимо понимать, что иметь на ценных бумагах REIT такой же доход, как, скажем, в США, на отечественном рынке не получится. Главным препятствием выступает пока наше законодательство.

Вкладывать в REIT можно активно или пассивно. При активном инвестировании придется анализировать рынок, изучать компании и многое другое. Пассивное инвестирование подразумевает вложение в инвестиционные фонды, которые распределяют капиталы своих членов и направляют их в различные REIT. Это упрощенный способ для вкладчика.

Вступить в REIT можно несколькими способами:

  • Приобрести REIT на NYSE — Нью-Йоркской фондовой бирже.
  • Купить ETF на REIT. Плюс такого способа заключается в специализации ETF, осуществляющего капиталовложения в конкретные REIT с нужными характеристиками. ETF фонды выступают в отдельном секторе биржи NYSE – NYSE Arca.
  • Купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже. На ней имеется около 30 фондов REIT и этот список все время расширяется. Сейчас на СПБ бирже доступно инвестирование в фонды, пользующиеся мировым признанием, такие как American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels&Resorts.

Узкосегментированные дивидендные REIT

Если мы хотим сузить поиск дивидендных фондов REIT до их специализации, то в вкладке Industry выбираем: Diversified – без четкой специализации (широко диверсифицированные), Healthcare Facilities – управление недвижимостью больниц, лабораторий, мед. компаний,  Mortgage – доход от ипотечных платежей, Office – управление недвижимостью офисов, Residential  – апартаменты для сдачи в аренду и временного проживания, Retail – недвижимость торговых компаний, Specialty – кинотеатры, театры, казино.

Пошаговая инструкция как найти REIT с доходностью больше 5% с узкой сегментацией

Для примера мы взяли фильтр промышленных REIT (Industrial), на рисунке ниже показаны лучше отобранные фонды ↓

Промышленные REIT фонды. ILPT – наиболее привлекателен по размеру капитализации на рынке. Дивидендная доходность 6, 75%

Выводы

Фонды REIT являются интересным финансовым инструментом для вложения в объекты недвижимости: высокая дивидендная доходность, возможность диверсификации по различным сегментам, высокая ликвидность при продаже.

Оценка стоимости бизнеса Финансовый анализ по МСФО Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel Оценка акций и облигаций

Классификация фондов недвижимости REIT

По типу недвижимости, в которую вкладываются средства инвесторов, выделяют следующие типы REITs:

  • Индустриальные
  • Дата центры
  • Недвижимость из пиломатериалов
  • Инфраструктурные объекты
  • Офисные здания
  • Резиденции
  • Объекты здравоохранения
  • Складские помещения
  • Ритейл
  • Объекты специализированного назначения

Что касается распределения по странам, то наибольшую долю удерживают США. На штаты приходится порядка 60-65% от мирового объема.

Также возможна классификация reit по модели работы, выделяют:

  • Классические. Инвестфонды этого типа приобретают объекты недвижимости и управляют ими. Доход формируется за счет сдачи в аренду. В США на них приходится $2,5 трлн, инвестированных в real estate сектор, это основной тип инвестфондов недвижимости.
  • Mortgage или mREIT – так называемые ипотечные инвестфонды. Отличие от предыдущего типа заключается в том, что доход формируется за счет ипотечного кредитования либо ценных бумаг с ипотечным обеспечением. Если фонд вместо покупки квадратных метров выдает, например, кредит застройщику, то это mREIT, его доход формируется за счет выплат по займам.
  • Гибридные инвестфонды – сочетают модель работы двух описанных выше типов.
  • PNLR – Public non—listed REITs, публичные инвестфонды, не прошедшие листинг на биржах. Не торгуются на биржах, но выполняют те же требования, что и обычные фонды. По сравнению с аналогами, прошедшими листинг на фондовой бирже, предлагают менее выгодные условия для инвесторов. Могут вводиться ограничения на минимальный период удержания акций.
  • Private REITs – частные инвестфонды, они недоступны рядовым инвесторам. В отличие от предыдущих типов эти фонды неподконтрольны SEC, не раскрывают информацию перед регуляторами и не торгуются на фондовых биржах. С ними работают институциональные инвесторы.

Рядовые инвесторы вкладывают в инвестфонды первых 3 типов

Важно, чтобы акции соответствующего фонда торговались на бирже, без этого работа с ними существенно усложняется

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector